🏡 토지거래허가구역, 집 살 때 허가가 필요하다고?! (feat. 잠삼대청)📌

최근 부동산 정책을 살펴보다 보면 '토지거래허가구역'이라는 용어를 자주 볼 수 있어요.

이 지역에서는 집을 사기 위해서도 허가를 받아야 한다는 사실!

그럼, 토지거래허가구역이란 정확히 무엇이고, 부동산 투자에 어떤 영향을 미칠까요?

오늘은 토지거래허가구역의 개념부터 장점, 단점, 그리고 투자 시 고려해야 할 점까지 정리해볼게요! 🏡💡

 

사진:  Unsplash 의 Júnior Ferreira

---

📌 1. 토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역이란 부동산 투기를 방지하기 위해 정부가 지정하는 지역으로, 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 반드시 허가를 받아야 하는 구역이에요.

 

✔ 법적 근거: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조
✔ 지정 기관: 국토교통부 또는 각 지방자치단체
✔ 허가 대상: 주거용, 상업용, 농지, 공업용지 등 일정 면적 초과 시 허가 필요
✔ 허가 없이 거래하면 계약 자체가 무효! ❌
✔ 허가를 받아도 일정 기간(2~5년) 실거주 또는 실경영 조건이 붙음

 

💡 즉, 투기 목적의 거래를 막고, 실수요자 중심으로 거래가 이루어지도록 하는 제도입니다.

---

📌 2. 토지거래허가구역으로 지정된 지역 & 정책 변화

토지거래허가구역은 정부가 부동산 시장을 조정하기 위해 특정 시기에 지정하며, 아래와 같은 주요 지역이 포함되었습니다.

✔ 서울 강남구, 송파구, 용산구, 여의도 등 주요 재건축 지역
✔ GTX 개발 예정지 및 신도시 조성 지역
✔ 잠실·삼성·대치·청담(잠삼대청) 지역
✔ 광명시, 과천시, 하남시 등 수도권 주요 투자 지역

 

💡 이들 지역은 대체로 개발 기대감이 크거나, 투기 수요가 급증하는 곳들로 지정됨.

---

📌 3. 토지거래허가구역이 부동산 시장에 미치는 영향 💰

1️⃣ 거래량 감소 → 단기적인 가격 안정 or 하락

허가 절차가 추가되면서 거래 속도가 느려지고, 투자 수요가 감소해요. 투기 수요가 줄어들면 단기적으로 가격 조정이 있을 수 있습니다. 📉

2️⃣ 허가구역 해제 후 → 가격 상승 가능성 높음

하지만 허가구역 해제 후에는 다시 거래가 활성화되면서 가격이 오를 가능성도 있음 🚀

 

💡 예시:

• GTX, 신도시 개발 지역: 허가구역에서 해제되자 땅값 급등 사례 발생
• 잠실·삼성·대치·청담(잠삼대청) 지역이 2020년 6월 토지거래허가구역으로 지정되면서 단기적으로 거래량이 급감하고 일부 단지는 가격 조정이 있었음. 그러나 2025년 2월 12일 해제되면서 다시 시장의 관심이 집중되고 있음.

📌 즉, 토지거래허가구역이 지정되면 단기적으로 거래량이 줄고 가격이 안정되지만, 해제되면 다시 가격 상승 가능성이 커진다.

---

📌 4. 재개발·재건축 지역과 토지거래허가구역 🚧

✅ 재개발·재건축 진행 중이라면 주의!

• 허가구역 내 재개발·재건축 단지는 조합원 지위 양도가 제한됨 → 투자 진입 어려움
• 실거주 목적으로만 구매 가능하기 때문에 단기 차익을 노리기 어려움

✅ 허가구역이 풀리면 가격 상승 가능!

• 재개발·재건축이 완료된 후 허가구역 해제되면 수요 폭발 & 가격 급등 가능성

💡 예시:

• 서울 용산구 한남3구역 → 토지거래허가구역 해제 후 집값 폭등 사례
• 서울 은평구 재개발 지역 → 허가구역 내에서는 거래가 줄어 가격 정체
• 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담) 지역이 2020년 허가구역으로 지정되면서 거래량이 감소했지만, 2025년 해제 이후 재건축 기대감으로 관심 폭발!

---

📌 5. 토지거래허가구역에서 투자 시 고려해야 할 점 🚀

✅ 1) 허가 대상인지 확인 필수!
✔ 주택이든, 상가든 일정 면적 이상이면 허가 필요 → 실거주 목적 확인 필요
✔ 대출 규제 & 계약 불가 가능성 주의 ⚠️

 

✅ 2) 거래가 쉽지 않다는 점 고려

✔ 매도 시에도 허가 절차 필요 → 쉽게 되팔기 어려울 수 있음
✔ 단기 투자 목적이면 비추천! 🛑

 

✅ 3) 재개발·재건축 지역이면 장기 투자 고려

✔ 허가 해제될 시점 예상 후 진입 전략 세우기
✔ 단기 차익보다는 5~10년 장기 투자에 적합

 

✅ 4) 허가구역 해제 가능성 체크
✔ 개발 사업 진행 중이라면 언제 규제가 풀릴지 예측하는 것이 중요 🔍
✔ GTX, 신도시 개발, 공공개발 등 인프라 변화도 고려 필요

---

📌 결론 – 토지거래허가구역, 무조건 나쁜 걸까? 🤔

✔ 단기 투자에는 부적합! (거래 제한 & 실거주 요건)
✔ 장기적 관점에서는 투자 기회! (허가 해제 시 가격 상승 가능)
✔ 재개발·재건축 지역은 더욱 신중히 접근 필요
✔ 정책 변화를 지속적으로 체크해야 함!

 

📢 여러분은 토지거래허가구역에 대해 어떻게 생각하시나요?  댓글로 함께 이야기 나눠요! 😊